小区共有权受到侵害、少数业主能否代表多数业主行使权利

【裁判要旨】

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

【案　　情】

原告张立萍等44原告，住甘州区北辰丽家C区8号楼及12号楼。

被告张掖市房地产开发总公司。

法定代表人宋为栋，系该公司经理。

委托代理人李新禄，系甘肃金彤律师事务所律师。

被告张掖市鸿基房地产开发有限责任公司。

法定代表人吉锐，系该公司总经理。

委托代理人姜炳权，系甘肃方联律师事务所律师。

被告甘州区住宅小区物业管理中心。

法定代表人何清吉，系该中心主任。

委托代理人张新军，系甘肃金彤律师事务所律师。

张掖市甘州区北辰丽家小区是2006年由被告张掖市房地产开发总公司开发，并由被告甘州区物业管理中心进行物业管理。小区现有住户1021户，其中住户970户，商铺51个，C区8号楼和B区12号楼共有住户98户，本案44户原告均系C区8号楼和B区12号楼的部分住户。该两幢楼方位是坐南向北，入住时楼下向南四米左右均为草坪，草坪南前方是五米左右通道，通道南前方规划为小区停车位。2008年开始，第一、第二被告陆续在原规划为停车位上修建车库37间，2012年4月，第三被告将小区C区8号楼和B区12号楼楼下草坪改建为草坪砖。44原告认为自己的权利受到侵害，遂向本院提起诉讼，要求三被告停止侵害、排除妨害、恢复原状。

【审　　判】

北辰丽家小区C区8号楼和B区12号楼南面的草坪是否属于小区业主共有，44原告能否代表小区其他业主行使权利，能否对小区业主共有部分进行分割，第三被告就小区业主共有部分改建，仅对44原告是否构成侵权，是本案双方争议的焦点。

原告认为，原告张立萍等44原告诉称，44户原告均系张掖市甘州区北辰丽家C区8号楼和B区12号楼业主，该小区是2006年由被告张掖市房地产开发总公司开发，并由被告甘州区物业管理中心进行物业管理。在购房时，被告承诺所住楼前楼后均为绿化区，绿化率为35%，入住后被告在公共道路上设置了有偿停车位，2008年7月被告在未告知小区业主的情况下，私自在有偿停车位处修建盈利性车库37间，原告的阻拦均未效果。2012年4月被告又擅自改变规划，将C区8号楼和B区12号楼下的公共绿地、草坪铲除，铺设了草坪砖，供车库的小轿车进出方便，为此，原告认为，占用业主共有的道路修建的车位属于业主共有，第一、第二被告侵犯了业主利益。小区按规划修建的绿地、草坪也是小区全体业主的共有配套设施，为小区全体业主享有，第一、第二被告将业主共有绿地、草坪铲除，属侵犯业主合法权益。第三被告作为小区管理者，未尽管理职责，严重影响了业主正常生活秩序。

第一被告认为，修建车库属实，但是车库修建在原规划停车位上，并未占用小区住户共有通道，不存在对原告造成侵权，请求驳回原告诉请。

第二被告认为，车库修建在原规划车位上，车位占地属于开发商，与原告所起诉案由和事实均不相符。草坪系小区业主共有，44原告能否行使其他业主的权利，故该案主体不适。

第三被告认为，小区共有住户1021户，现诉讼的原告仅有44户，而且还是小区C区8号楼和B区12号楼部分住户，该楼下的公共绿地、草坪系小区全体住户共有，原告违反管理程序，在未召开业主大会讨论决定，就将案件诉至法院，诉讼主体不适，请求驳回。原告所诉草坪改建为草坪砖事实存在，我们也有诚意与原告通过协调给予解决，但原告不同意协商。

法院认为，原告张立萍等44原告，系甘州区北辰丽家小区C区8号楼和B区12号楼部分住户。2012年8月8日，44原告将三被告诉至法院，要求三被告停止侵害、排除妨害、恢复原状。三被告在庭审中辩解称，小区共有住户1021户，C区8号楼和B区12号楼南车库，是修建在原停车位上，未占用小区住户共有部分，而该楼下的公共绿地、草坪系小区全体住户共有，现诉讼的原告仅有44户，是小区小部分住户，原告违反管理程序，在未召开业主大会讨论决定，就将案件诉至法院，诉讼主体不适，请求驳回。就原、被告诉辩理由，本案的焦点在于北辰丽家小区C区8号楼和B区12号楼南面的草坪是否属于小区业主共有，44原告能否代表小区其他业主行使权利，能否对小区业主共有部分进行分割，第三被告就小区业主共有部分改建，仅对44原告是否构成侵权。依据《中华人民共和国物权法》第七十条、七十三条规定，甘州区北辰丽家小区C区8号楼和B区12号楼南面的绿地系北辰丽家小区的共有部分，也属小区业主共有。《中华人民共和国物权法》第七十六条、八十三条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，北辰丽家C区8号楼和B区12号楼楼下草坪属于北辰丽家小区的公共部分，应属于北辰丽家小区业主共有共同管理，而且该共有权不可分割。业主对小区内共有部分享有共有和共同管理权利的方式应通过业主大会的形式，在物业小区框架的范围内实行民主管理、自我管理，通过民主协商，个人利益服从共同利益，少数人的利益服从多数人的利益，采取多数决或绝对多数决的方式决定小区物业管理、处分、使用等事项。就本案，44原告居住小区共有住户1021户，而44原告仅是小区一小部分业主，无权以小区共有权受到侵害，代表小区大部分业主行使权利，所以只有北辰丽家小区的全体业主才有权决定被告的行为是否构成侵权。据此，故依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十六条第一款第（七）项、第二款、第八十三条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决驳回原告张立萍等44原告要求三被告停止侵害、排除妨害、恢复原状的诉讼请求。一审宣判后，双方均未上诉。

【评　　析】

本案中，北辰丽家小区有业主1021户，44原告是北辰丽家小区两栋楼的部分住户，其楼下原草坪由物业改建为草坪砖，原露天停车位修建为车库，44原告认定三被告的行为构成侵权。依据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”44原告所诉请的草坪应该属于小区1021户业主共有，共有部分不可分割。

依据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《中华人民共和国物权法》第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意放置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应当由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权力的‘其他重大事项’。为此，业主对小区内共有部分享有共有和共同管理权利的方式应通过业主大会的形式，在物业小区框架的范围内实行民主管理、自我管理，通过民主协商，个人利益服从共同利益，少数人的利益服从多数人的利益，采取多数决或绝对多数决的方式决定小区物业管理、处分、使用等事项。就上述规定，三被告是否对本案44原告构成侵权，只有小区全体业主有权决定被告的行为是否构成侵权，故依法作出上述判决。